BIJAK DALAM MEMILIH RUMAH DAN KPR

BIJAK DALAM MEMILIH RUMAH DAN KPR

Salah satu kegiatan yang tak luput di pagi hari adalah membuka lembaran harian Kompas. Setiap hari Jumat Kompas, kebanjiran iklan-iklan penawaran dari berbagai hypermarket. Selain itu ada pula iklan-iklan dari para pengembang perumahan yang mulai marak menawarkan produknya. Besok rencananya akan dibuka Real Estate Expo di Jakarta Convention Center (JCC) Hall A dari tanggal 24 Oktober hingga 1 November 2009.

Seiring dengan munculnya pemerintahan baru, ada harapan bahwa di masa depan ekonomi akan lebih baik. Para pengembang optimis pasar properti akan membaik mulai tahun 2010. Dengan BI Rate (suku bunga Bank Indonesia) anteng di 6.5%, diharapkan bunga Kredit Pemilikan Rumah (KPR) turun menjadi 12% ke bawah. Para pengembang sendiri berharap bunga KPR lebih rendah dari sebelumnya yang mencapai rata-rata 15%. Dengan turunnya bunga maka produk yang dijual akan lebih laku. Bila produk gampang dijual, maka apabila permintaan meningkat harga akan naik (Teori Ekonomi Dasar : Supply and Demand).

Kebutuhan dasar manusia adalah sandang, pangan dan papan. Nah papan atau rumah, bagi sejumlah masyarakat Indonesia merupakan kebutuhan namun juga merupakan beban. Kebutuhan akan rumah yang layak huni dan sehat. Beban karena harga rumah makin mahal. Untuk itu mari berbagi pengalaman dalam bijak memilih rumah dan bijak memilih kredit perumahan.

Bijak Memilih Rumah

 
Mari kita buka dengan perumpamaan pasangan muda berumur 30-an. Romeo dan Juliet merupakan pasangan yang baru menikah. Mereka berdua bekerja di kota metropolitan Jakarta. Setelah menikah untuk sementara waktu mereka tinggal di pondok mertua indah yang dekat dengan tempat mereka bekerja. Namun mereka punya prinsip untuk pisah dengan keluarga orang tua, ingin hidup mandiri. Alhasil mereka mencari dan mendapatkan rumah kontrakan yang mereka cicil kira-kira 20% dari total pendapatan mereka (ambil asumsi total gaji mereka adalah 5juta). Sambil mengontrak, mereka pun juga berkeinginan untuk memiliki rumah sendiri.

Memilih rumah bagaikan mencari jodoh. Sebelum kita membeli rumah, sebaiknya kita menetapkan dulu tujuan rumah yang akan dibeli.

1. Tujuan membeli rumah :
a. Ditempati
b. Disewakan
c. Dijual kembali

Setelah menetapkan tujuan rumah, selanjutnya menetapkan lokasi misalnya

2. Lokasi rumah :
a. dekat kantor/tempat usaha
b. dekat stasiun, terminal, akses jalan tol
c. lingkungan yang tenang dan jauh dari kesibukan

Berkaitan dengan poin nomor 2, tentunya bila dekat dengan stasiun, terminal atau jalan tol biasanya harga akan lebih mahal.

Dekat dengan kantor biasanya di tengah kota, harganya selangit. Dus karena akibat di atas maka kita perlu menetapkan anggaran.

3. Tetapkan anggaran :
a. rumah di bawah 100juta
b. rumah antara 100-200juta
c. rumah di atas 200juta

Mari kita buat simulasi.

Rumah 100jutaan di tengah kota seperti sudah jarang ada. Di pinggiran Jakarta pun tanah dan bangunan sekitar 60m2, harganya sudah mencapai 200juta. Radius 40km dari Jakarta, misalnya daerah Cileungsi (Bogor, Timur Cibubur), Cisauk (Banteng, Barat Serpong), Cibinong (Bogor, Selatan Depok), Cikarang (Bekasi, Timur Bekasi), harganya ada yang berkisaran 100juta. Okaylah, misalnya rumah yang kebeli dengan anggaran 100juta ternyata di Cileungsi. Selanjutnya perlu dipikirkan transportasi ke tempat kerja.

Mau naik bus? Bersiap-siaplah naik turun beberapa kali dan mengeluarkan ongkos lebih. Dari depan rumah naik ojek ke depan gerbang rumah. Lalu naik angkutan ke terminal bus. Dari terminal bus ke pusat kota, dan mungkin turun lagi untuk naik angkutan lain. Waktu yang ditempuh bisa 2 jam di jalan.

Mau naik kereta? Ini adalah angkutan massal yang ideal namun belum nyaman dan tepat waktu. Untuk perumahan yang dekat dengan stasiun kereta memang merupakan pertimbangan utama bagi mereka yang kerja di pusat kota.

Mau naik kendaraan pribadi? Motor? Siapkan fisik dan mental. Memang motor merupakan kendaraan yang cepat dan hemat bahan bakar. Waktu tempuh bisa lebih cepat dari pada bus. Namun semakin ke pusat kota semakin banyak pula yang berpikiran sama yakni lebih cepat naik motor. Mobil? Memang lebih nyaman. Tidak kepanasan dan kehujanan. Sayang jalan tol semakin mahal tiap 2 tahun rencananya akan naik sesuai inflasi (inflasi + keuntungan). Tarif jalan tol berbeda-beda, jadi jangan berharap kenaikannya tetap. Ambil contoh bila lokasi rumah di daerah Jatiasih, Bekasi sedangkan kantor di Thamrin, sebelum naik, tarif tol dalam kota 5.500, tol JORR 6.000, masuk jagorawi 1.500 (total 13.000) ketika naik menjadi 6.500, 7.000, dan 2.000 (total menjadi 15.500). Kenaikan mencapai 19%. Sedangkan inflasi 2 tahun mencapai 15%. 4%-nya kemana hayoooo?

Jadi pertimbangkan dengan baik. Akses dekat dengan jalan tol, pasti perumahan tersebut penghuninya bakal menggunakan mobil. Tambah macet di pintu masuk tol pada pagi hari. Dekat stasiun dan terminal bus adalah pilihan yang terbaik, daripada melaju dengan sepeda motor maupun mobil pribadi. Pulang-pergi 80-100km sehari dengan waktu tempuh 2-3 jam di jalan plus street justice tentu kurang menyenangkan.

Pilihan lain adalah membeli apartemen menengah. Harganya sekitar 150-200jutaan. Harga murah tentu luasnya hanya berkisar 20m2.

Bijak Memilih Kredit Perumahan

 
Setelah menetapkan rumah yang akan dibeli, selanjutnya menyiapkan dana untuk pembelian rumah. Dalam membeli rumah ada beberapa cara yakni Tunai (Cash), Tunai Bertahap, dan KPR. Beli Tunai dan Tunai Bertahap sebaiknya melihat dulu pengembang perumahan tersebut. Syukur-syukur mereka sudah mulai membangun. Jadi ada uang ada barang. Perhatikan pula surat-surat seperti Sertifikat (SHM/HGB), Akta Jual Beli (AJB), Ijin Mendirikan Bangunan (IMB), dan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).

Saat ini bank-bank memberi kemudahan dalam menyalurkan kredit perumahan. Bank bekerjasama dengan pengembang perumahan memberikan penawaran menarik biasanya dengan bunga rendah dan tetap selama 1 tahun. Ingat bunga 1 tahun tetap. Padahal beli rumah, nyicilnya bisa 10-20 tahun. Nah setelah 1 tahun, bunga akan naik turun. Misalnya bunga Fix 7% tahun pertama. Tahun kedua-ketiga dan seterusnya bisa 12%, 13%, atau bisa 15%. Membeli rumah dengan KPR, bank mensyaratkan untuk uang muka sekitar 20%, sisanya yang 80% akan kita cicil sampai lunas. Untuk persyaratan KPR biasanya bank meminta KTP, Kartu Keluarga (apabila KK belum ada, maka KK orang tua dari suami dan KK orangtua dari istri), dan Surat Pesanan dari pengembang. Selain itu untuk melihat apakah layak kredit atau tidak, maka aliran kas (atau Cash Flow) pribadi atau rumah tangga perlu dilihat oleh bank. Untuk karyawan biasanya menggunakan slip gaji atau keterangan penghasilan dari perusahaan. Untuk wiraswasta/profesional dilihat status transaksi tabungan/dana di bank. Dari transaksi tabungan di bank maka bank bisa melihat kapan dana masuk dan keluar. Apakah dana masuk sesuai dengan gaji/penjualan yang diterima. Itulah pentingnya aliran kas.

Harga rumah biasanya dikenakan PPN (pajak pertambahan nilai). Selain itu ada biaya-biaya lain seperti biaya BPHTB (bea perolehan hak atas tanah dan bangunan), biaya notaris untuk AJB, Sertifikat (SHM/HGB), IMB. PPnBM (pajak barang mewah) apabila luas bangunan melebihi 300m2. Tambahan lagi bila memilih KPR Bank, akan ada biaya administrasi KPR, biaya provisi, dan asuransi. Jadi apabila ada iklan harga mulai 140juta. Siap-siaplah merogoh 5-10juta lagi untuk biaya-biaya tersebut di atas.

Untuk menganalisa agar kita bijak memilih kredit perumahan ada beberapa tools yang bisa gunakan.

1. Simulasi Angsuran (asumsi bunga tetap sepanjang tahun)

2. Simulasi Angsuran (asumsi bunga naik turun sepanjang tahun)
Ada simulasi dengan MS Excel untuk mengira-ngira apabila cicilan bunga kredit rumah naik turun.

3. Simulasi Anggaran untuk pribadi
Simulasi ini berguna untuk mengetahui pemasukan (income) dan pengeluaran (expense),